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Há uns seis ou sete anos, os preços por metro quadrado (m2) nos bairros históricos de Lisboa estavam muito longe do que costuma ser praticado nos centros de qualquer outra cidade, tanto a nível europeu como mundial.

É verdade que já eram mais elevados do que noutras zonas da cidade, mas eram preços que estavam em linha com a oferta que ali existia na altura, ou seja, casas devolutas e sem condições para habitar que estavam a precisar de obras de reabilitação. Contudo, essa era uma palavra que mal se ouvia.

Foi só a partir de 2014, com a alteração à lei das rendas — que facilitou os despejos e o aumento de rendas — e com o aumento do turismo e da procura de espaços naquelas zonas, e depois em 2015, com o aparecimento das primeiras unidades de alojamento local, que se fizeram reabilitações mais profundas, tanto nos prédios como no exterior.

Consequência: os bairros ficaram mais bonitos, havia mais casas à venda, começaram a aparecer projetos de luxo e, claro, os preços dispararam para os valores mais altos do país (ver mapa ao lado).

De facto, os dados mais recentes do Confidencial Imobiliário (CI) a que o Expresso teve acesso mostram que, no segundo semestre de 2015, os valores por m2 praticados no centro histórico subiram 21,6% face ao semestre anterior, ou seja, passaram de €2544 por m2 para €3094 por m2. E desde essa altura não pararam de subir, estando agora quase nos €4500 por m2 (ver gráficos ao lado).

Aliás, se se compararem os preços do final de 2017 com os do final de 2008, quando o CI começou a compilar os dados, o aumento foi de 67%. E se se comparar com o valor mais baixo dos últimos 10 anos, que se verificou no primeiro semestre de 2011, o aumento foi de 110% (mais do dobro).

Mas tudo isso pode estar a começar a mudar. De acordo com os mesmos dados, no último semestre do ano passado, o aumento de preços foi de 5,9%, ou seja, é a taxa de crescimento mais baixa dos últimos cinco anos (desde o final de 2015), quando o mercado começou a melhorar. No semestre anterior, a subida tinha sido de 14,4% e no outro antes de 10,3%.

“Isto pode significar que estamos a caminhar para uma estabilização dos preços nesta zona”, diz ao Expresso o diretor-geral do CI, Ricardo Guimarães.

Contudo, os preços nesta zona serão sempre mais altos do que noutras zonas da cidade e até do país. “O centro histórico vai ter sempre procura, e acredito que ainda tenha margem para se valorizar, mas talvez num ritmo mais contido. Mas isto é natural, porque foi uma zona que passou do abandono para a euforia”, adianta o mesmo responsável.

Menos investidores?

A subida menos expressiva dos preços pode ser vista de duas formas. Por exemplo, para um pequeno investidor que queira fazer um alojamento local no Bairro Alto, Chiado, Príncipe Real, Baixa ou Castelo — que é onde há mais procura por empreendimentos deste género em Lisboa —, se os preços das casas para comprar e transformar em alojamento local forem mais baixos ou não subirem tanto, significa que o negócio vai ser mais rentável. Aliás, o presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP), Eduardo Miranda, referia isso mesmo ao Expresso na semana passada.

ESTATÍSTICA

A análise do CI

O Confidencial Imobiliário (CI) analisa os preços do mercado através de índices que partem de um valor-base praticado num determinado período, neste caso o primeiro semestre de 2008. No índice, esse valor é 100 e todos os outros serão mais ou menos do que 100 caso subam ou desçam. Nesta análise aos preços praticados no centro histórico de Lisboa, o CI trabalha com a Câmara Municipal e tem por base o preço que um futuro comprador de um imóvel dá à autarquia para saber se ela quer exercer o seu direito de preferência sobre o imóvel.

Mas para um grande investidor, principalmente estrangeiro, é crucial saber que os mercados estão a valorizar-se. “Os investidores interessam-se pelos mercados quando eles ficam mais caros, porque há uma noção de valorização dos ativos que compram. Um investidor só entra num negócio novo se souber que pode sair dele a ganhar”, nota Ricardo Guimarães. Ou seja, uma estabilização dos preços pode tornar o mercado menos atrativo e refrear o interesse por Lisboa e até pelo país.

Contudo, ainda é cedo para saber se esta subida menos expressiva dos preços verificada no final de 2017 se vai verificar também no final do primeiro e do segundo semestres deste ano e se vai começar a ser uma tendência para os próximos anos. No primeiro semestre de 2016, o aumento dos preços também foi mais ligeiro (8,1%) e depois voltou a recuperar. Ou seja, é uma daquelas perguntas de um milhão de dólares ou para a bola de cristal.

Diárias do alojamento local estão mais baratas

Há três trimestres consecutivos que os preços pedidos estão a descer, mostra um outro estudo do Confidencial Imobiliário

As diárias que estão definidas para ser praticadas durante o primeiro trimestre deste ano no alojamento local situado nos centros históricos de Lisboa estão de novo mais baixas, revela uma análise do Confidencial Imobiliário a que o Expresso teve acesso.

De acordo com esse estudo, que analisa os preços pedidos por trimestre, dos últimos meses de 2017 para os primeiros de 2018 a descida foi de 3,8%, uma tendência que já se verifica desde o terceiro trimestre do ano passado.

“A partir do verão de 2017 afirmou-se um ciclo de descida, sucedendo-se quedas trimestrais de 4,2%, 1,4% e 3,8% até ao primeiro trimestre de 2018”, pode ler-se no documento. Onde se acrescenta que, “em consequência desse processo, no primeiro trimestre de 2018 as diárias médias anuais no mercado do alojamento local desceram 4,9% face ao quarto trimestre de 2016”.

Foi precisamente nessa data que esta análise começou a ser feita, tendo em conta um painel de 600 alojamentos locais no centro de Lisboa e do Porto.

De acordo com o diretor-geral do Confidencial Imobiliário, Ricardo Guimarães, esta descida consecutiva das diárias pode ser uma consequência de uma certa saturação do mercado naquela zona, onde há o maior número de alojamentos locais da capital. Porque, diz ele, mesmo que os novos operadores entrem com preços mais altos, rapidamente são obrigados a baixá-los, porque a concorrência já está a praticar preços mais baixos. Ou seja, é a lei do mercado da oferta e da procura a funcionar.

Já no Porto, a mesma análise mostra um comportamento “de teste e recuo, com subidas que acabam por forçar descidas mais do que proporcionais no período seguinte. Desde o final de 2016 que no mercado do Porto a descida acumulada ascende a 6,4%, superando a perda observada em Lisboa”, pode ler-se no documento. E só não é mais expressiva porque “esta variação beneficia da recuperação de 4% ocorrida no primeiro trimestre de 2018, sem a qual a quebra atingia já os 9,9%”.