Exmos. Senhores Associados,

Foram publicadas as últimas alterações ao regime extraordinário de proteção dos arrendatários (sétima alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19.3) e ao regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional (terceira e quarta alterações à Lei n.º 4-C/2020, de 6.4).

Com estas alterações, ora introduzidas pela Lei n.º 75-A/2020, 30.12, os despejos e o fim dos prazos dos arrendamentos vão manter-se suspensos até 30 de junho de 2021.

Regime extraordinário de proteção dos arrendatários

Recordamos que este regime de proteção dos arrendatários foi primeiramente alterado pela Lei n.º 14/2020, de 9.5, tendo sido alargado de 30.6.2020 para 30.9.2020 o prazo definido para a suspensão de denúncias dos contratos de arrendamento, bem como as execuções de hipotecas de habitação própria a permanente.

Posteriormente, com a publicação da Lei n.º 58-A/2020, de 30.9, este prazo foi novamente alargado até 31.12.2020, passando agora a valer até 30.6.2021 e a abranger as seguintes situações:

· A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

· A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;

· A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;

· O prazo previsto para a restituição dos prédios em virtude da caducidade do contrato, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as medidas;

· A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

Esta suspensão ficará, contudo, dependente do regular pagamento da renda devida no respetivo mês, salvo se os arrendatários estiverem abrangidos pelo regime previsto no art. 8.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6.4, relativo ao diferimento de rendas de contratos de arrendamento não habitacionais, aplicável às rendas relativas aos meses de Outubro a Dezembro de 2020, bem como nos meses de janeiro a junho de 2021.

No caso de arrendamento para fins não habitacionais relativo a estabelecimentos que tenham sido encerrados por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo em março de 2020 e que permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021, a duração do respetivo contrato é prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se, durante o novo período, a suspensão prevista.

Desta prorrogação não poderá resultar um novo período de duração do contrato cujo termo ocorra antes de decorridos seis meses após o levantamento da medida de encerramento e depende do efetivo pagamento das rendas que se vencerem a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se aplicável o regime do diferimento.

Importa referir que a suspensão de efeitos e a prorrogação do período de duração do contrato cessam se, a qualquer momento, o arrendatário manifestar ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas ou se o arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento da renda vencida a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se aplicável o regime de diferimento.

Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida

Das alterações introduzidas a este regime destacamos as seguintes:

· Em matéria de arrendamento habitacional, esta lei passa a ser aplicável sempre que a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 30 % (até aqui esta taxa estava fixada nos 35%).

· Em matéria de mora do arrendamento habitacional define-se que o senhorio só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas se o arrendatário, tendo diferido o pagamento da renda nos meses de abril a junho de 2020, não efetue o seu pagamento no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.

· A grande novidade está nos arrendamentos não habitacionais, tendo sido criado um regime próprio para os estabelecimentos em março de 2020 e que permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021.

Assim, os arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa da responsabilidade do Governo, desde (pelo menos) março de 2020 e que permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021 podem:

· Relativamente às rendas vencidas em 2020, cujo pagamento tenha sido diferido, pode o arrendatário voltar a diferir o respetivo pagamento para 1 de janeiro de 2022, prolongando-se o período de regularização até 31 de dezembro de 2023. O pagamento será efetuado em 24 prestações, correspondente ao resultado do rateio do montante total em dívida, pago juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

· Relativamente às rendas vencidas em 2021, o arrendatário pode requerer o diferimento do pagamento das rendas correspondentes aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados.

O arrendatário que pretenda beneficiar deste regime deverá comunicar a sua intenção ao senhorio, por escrito e até 20 dias após a entrada em vigor deste diploma, ou seja, 31.12.2020, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021, se a comunicação tiver sido posterior a essa data.

A comunicação (que terá de ser remetida até 20.01.2021) deverá ser efetuada mediante carta registada com aviso de receção, enviada para a respetiva morada constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação anterior.

Por seu lado, os senhorios, sempre que o arrendatário requeira o diferimento do pagamento das rendas, poderão requerer a concessão de um empréstimo com custos reduzidos, por referência às rendas do ano de 2020 e 2021 vencidas e não pagas.

Este regime não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos termos do contrato (mantendo-se a não aplicação do regime aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem do regime previsto no n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31.3).

- Por último, está previsto um regime de apoio ao arrendamento não habitacional, aplicável da seguinte forma:

· Os arrendatários que, no ano 2020, sofreram uma quebra de faturação entre 25% e 40% recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de € 1200,00 mês.

· Os arrendatários que, no ano 2020, sofreram uma quebra de faturação superior a 40%, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de € 2000,00 mês.

Este regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional foi ainda alterado pelo DL 106-A/2020, de 30.12, o qual veio modificar diversas disposições de outros diplomas em matéria de medidas excecionais e temporárias relativas à pandemia Covid-19.

Nesta matéria, destacamos as seguintes alterações:

No âmbito do arrendamento habitacional, este regime excecional é aplicável sempre que:

· Se verifique uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020, do mês anterior, ou do período homólogo do ano anterior (até aqui o termo de comparação era feito face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior); e

· A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 30 % (até aqui esta taxa estava fixada nos 35%).

No âmbito dos apoios financeiros, este regime passa a dispor o seguinte:

· Os arrendatários habitacionais, bem como, no caso dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho, os respetivos fiadores, que tenham verificado, comprovadamente a quebra acima referida, e se vejam incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente ou, no caso de estudantes, que constituem residência para frequência de estabelecimentos de ensino localizado a uma distância superior a 50 km da residência permanente do agregado familiar, podem solicitar ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.) a concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS = 438,81€).

· No caso de mutuários de empréstimos com baixos rendimentos, cuja taxa de esforço destinada ao pagamento da renda seja ou se torne superior a 35 % e inferior a 100 %, esse empréstimo é atribuído, mediante requerimento, a título de comparticipação financeira não reembolsável, nos termos de uma fórmula prevista na lei.

· No caso de mutuários de empréstimos com baixos rendimentos, cuja taxa de esforço destinada ao pagamento da renda seja igual ou superior a 100 %, o referido empréstimo é convertido na sua totalidade, mediante requerimento, em comparticipação financeira não reembolsável.

· Este empréstimo não é aplicável aos arrendatários habitacionais cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.

· Estes empréstimos são concedidos pelo IHRU, I. P. e têm, como primeiras fontes de financiamento as verbas inscritas no seu orçamento para 2020 e 2021.

A aplicação deste apoio, no caso de contratos que venham a ser celebrados ou renovados a partir de 1 de janeiro de 2021, é regulamentada por portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação.

De referir que estes apoios, bem como as normas relativas à suspensão, redução ou isenção de rendas devidas a entidades públicas, são aplicáveis às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de julho de 2021.

Fonte: “Boletim do Contribuinte”

Para qualquer esclarecimento adicional, agradecemos que contactem o Gabinete Jurídico da ARAC, os quais se encontram ao vosso inteiro dispor.

Com os melhores cumprimentos

O Secretário-Geral

Joaquim Robalo de Almeida